Si deja de pagar la hipoteca, el prestamista que le prestó el dinero puede vender su vivienda para cobrar el dinero que usted adeuda. Se trata de una ejecución hipotecaria.
Cuando pidió el préstamo, usted firmó dos (2) contratos con el banco.
- Uno de los contratos es el «pagaré» o «nota». El pagaré dice que se compromete a devolver el dinero prestado.
- El otro contrato es la hipoteca. La hipoteca dice que entiende que el banco puede quedarse con su casa para pagar la deuda si no devuelve el dinero que debe.
El banco debe cumplir las leyes de ejecución hipotecaria antes de poder quedarse con su casa. Deben informarle a usted de la subasta y anunciarla en el periódico antes de ejecutar la hipoteca. Hay leyes que le dan tiempo para encontrar una manera de ponerse al día con los pagos atrasados o encontrar otra manera de evitar una ejecución hipotecaria. Si el banco no cumple con las normas, no puede ejecutar la hipoteca. Es importante que conozca lo siguiente:
- Lo que debe hacer el banco,
- Cuándo tiene que hacer cada cosa, y
- Cómo saber si el banco cumple con las normas.
El acreedor de la hipoteca
El acreedor de la hipoteca tiene derecho a embargar su casa si usted no efectúa los pagos correspondientes. El acreedor hipotecario puede ser un banco, una empresa, un fideicomiso o una persona que sea titular de la hipoteca.
El tenedor del pagaré
El «tenedor del pagaré» es la empresa que posee el derecho a cobrar sus pagos.
El administrador de la hipoteca
La empresa que le envía las notificaciones y facturas suele ser el «administrador» del acreedor hipotecario. El acreedor hipotecario contrata a un administrador para que cobre los pagos, gestione los pagos en depósito, tramite las modificaciones del préstamo y se comunique con usted en relación con el préstamo.
En algunas ocasiones, tanto el acreedor hipotecario como el tenedor del pagaré y el administrador son la misma empresa. Otras veces, son tres empresas diferentes. En Massachusetts, las empresas que quieran ejecutar una hipoteca deben ser a la vez el acreedor hipotecario y el tenedor del pagaré o un agente autorizado del tenedor del pagaré.
Cuando firmó su hipoteca, se comprometió a realizar todos los pagos con puntualidad. Si deja de pagar, estará en «mora» o «incumplimiento de hipoteca» El apartado 22 de la mayoría de las hipotecas (o el apartado 26 en el caso de las hipotecas firmadas después de 2021) es el lugar donde dice que usted le da al banco el derecho de ejecutar la hipoteca en caso de incumplimiento. Lea el apartado 22 de su hipoteca para ver si dice que acepta que el banco puede ejecutar la hipoteca si usted entra en mora o incumple los pagos.
En Massachusetts, no es necesario que el banco acuda a los tribunales para ejecutar la hipoteca de su propiedad. El banco, o el acreedor hipotecario, puede celebrar una subasta para ejecutar la hipoteca de su vivienda. El banco anuncia que venderá su vivienda en una fecha determinada. El banco puede vender su casa a la persona que ofrezca más dinero.
Cuando los bancos ejecutan la hipoteca de un inmueble sin acudir a los tribunales, esto se denomina ejercicio del «poder de venta» que autoriza la hipoteca. Pero para utilizar el poder de venta, los bancos deben cumplir todas las condiciones de la hipoteca y obedecer las leyes estatales de ejecución hipotecaria.
Si se retrasa con los pagos de la hipoteca, el banco solo puede ejecutarla si le da a usted los avisos adecuados, registra las notificaciones y publica la subasta en el periódico. Deberán hacer lo siguiente:
- Notificarle su derecho de subsanación, que dice que tiene una cantidad determinada de días para ponerse al día en sus pagos. Si se pone al día con los pagos atrasados, entonces no ejecutarán la hipoteca.
- Notificarle su derecho de modificación. A veces, el banco debe notificarle que tiene derecho a pedirles a ellos que se modifique la forma en que usted devuelve su préstamo. El cambio de la forma en que devuelve su préstamo es una modificación. Si tiene derecho a solicitar una modificación y sus ingresos son lo suficientemente bajos, es posible que el banco tenga que concedérsela.
- Notificarle la aceleración (decaimiento de plazos), que le indica a usted que tiene deudas respecto del total de su préstamo y que, si no lo paga, el banco ejecutará la hipoteca.
- Entregarle una queja en virtud de la Ley de ayuda civil a los miembros de las Fuerzas Armadas. Los bancos deben dar este aviso a todas las personas a las que van a embargar. Si usted está en servicio militar activo, puede detener una ejecución hipotecaria al responder a esta queja.
- Registrar dos (2) declaraciones juradas en el Registro de Escrituras. Una declaración jurada dice que el banco posee o controla el pagaré y la hipoteca. La otra declaración jurada dice que el banco actuó de acuerdo con la ley en virtud de G.L. 244, s. 35B y le notificó su derecho de modificación.
- Publicar la subasta en un periódico. Durante tres (3) semanas seguidas, el banco debe publicar la fecha y hora de la subasta en un periódico.
- Notificarle la ejecución hipotecaria con la fecha de la subasta de ejecución hipotecaria.
Una vez que el banco ha seguido todos los pasos posteriores a que usted incumpla sus pagos, pueden celebrar una subasta y vender su casa al comprador que ofrezca más dinero.
El banco subastará su vivienda en la fecha y hora que figuran en los anuncios del periódico y en la carta que le enviaron. Si la subasta se pospuso por proclamación, entonces tendrá lugar en la fecha allí anunciada.
Si hay una subasta de ejecución hipotecaria prevista en los siguientes siete (7) días, la División de Bancos de Massachusetts puede ayudarle a conseguir un aplazamiento por sesenta (60) días.
Tanto el subastador como un representante del banco acudirán a su propiedad. No es necesario que la subasta se celebre en su propiedad. Podría celebrarse en un lugar cercano.
Para ambos tipos de ejecuciones hipotecarias, la persona que dirija la subasta debe ser un subastador autorizado. El mejor postor gana la subasta. Se permite que el banco puje en la subasta. A menudo, el banco gana la propiedad.
Por lo general, el comprador tendrá treinta (30) días para pagar el importe total con el que ganó la subasta y firmar los documentos. Una vez firmados todos los documentos, el banco firma la escritura y se la entrega al nuevo propietario.
Si el mejor postor no paga el importe total en el plazo de treinta (30) días, pierde su depósito. Entonces, el segundo mejor postor puede conseguir la propiedad.
Nota
El día de la subasta, es posible que vea entrar en su propiedad a una persona que representa al banco. Hacen esto para asegurarse de que si algo va mal con la ejecución hipotecaria por subasta, de cualquier manera puedan tomar su vivienda de una manera diferente. Este tipo de ejecución se llama «ejecución por entrada». No es necesario que el representante del banco ingrese a su vivienda. Puede ingresar a cualquier sector de su terreno.
En un plazo de treinta (30) días posteriores a la venta, el banco que vendió su propiedad debe registrar una copia de lo siguiente:
- el anuncio de la venta, y
- una declaración jurada de que la venta por ejecución hipotecaria se llevó a cabo en forma correcta.
El Registro de Escrituras facilita esta información en línea.
Después de la ejecución hipotecaria, el nuevo propietario debería enviarle un aviso en el que le informe quién ha ganado la subasta. El ganador de la subasta es el nuevo propietario de su vivienda.
Es posible que no reciba la notificación de inmediato. Podría tardar unas semanas.
Si el nuevo propietario es un banco, tendrá un administrador de inmuebles. Recibirá un aviso que le indicará el nombre del administrador. Comuníquese con el administrador de inmuebles si hay problemas con la vivienda.
También puede averiguar quién es el nuevo propietario de su vivienda si consulta la escritura. Consulte el Registro de Escrituras(en inglés) de la localidad donde se encuentra el inmueble.
Si la venta de la vivienda no ha sido suficiente para cubrir el importe total que le debe al banco, usted seguirá debiéndole dinero. El importe que debe es una «deficiencia».
El banco puede demandarlo por tal deficiencia. Pero deben haberle avisado esto de manera correcta antes de la subasta. La notificación debería haber dicho que tenían previsto «reclamar una deficiencia» después de la venta.
Es posible que tenga que renunciar a su vivienda si no puede hacer frente a su hipoteca. Sin embargo, tal vez pueda tener más control sobre la forma de cederla y evitar la ejecución hipotecaria.
O, tal vez pueda conservar su vivienda si sigue los siguientes pasos:
- Comuníquese con el banco y pregunte si puede elaborar un plan para conservar su casa.
- Póngase en contacto con una agencia de asesoramiento sobre viviendas aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para conocer lo que podría hacer.
- Comuníquese con la División de Defensa del Consumidor y Respuesta del Procurador general de Massachusetts para saber más acerca de sus derechos.
- Intente obtener ayuda legal.
Una declaración de quiebra puede ser una opción para detener una venta por ejecución hipotecaria. Una declaración de quiebra según el Capítulo 7 solo retrasará la ejecución hipotecaria. Sin embargo, si puede retomar los pagos que debe, una quiebra en virtud del Capítulo 13 puede permitirle hasta cinco (5) años para reembolsar el importe en mora. Hable con un abogado.
Las ejecuciones hipotecarias son complicadas. Intente obtener ayuda legal.
Es posible que pueda obtener ayuda legal gratuita de su programa local de asistencia jurídica.
Si no tiene derecho a obtener ayuda legal gratuita, intente con un servicio de referencia de abogados. Si sus ingresos son suficientemente bajos, puede calificar para una referencia a tarifa reducida.
El acreedor de la hipoteca
El acreedor de la hipoteca tiene derecho a embargar su casa si usted no efectúa los pagos correspondientes. El acreedor hipotecario puede ser un banco, una empresa, un fideicomiso o una persona que sea titular de la hipoteca.
El tenedor del pagaré
El «tenedor del pagaré» es la empresa que posee el derecho a cobrar sus pagos.
El administrador de la hipoteca
La empresa que le envía las notificaciones y facturas suele ser el «administrador» del acreedor hipotecario. El acreedor hipotecario contrata a un administrador para que cobre los pagos, gestione los pagos en depósito, tramite las modificaciones del préstamo y se comunique con usted en relación con el préstamo.
En algunas ocasiones, tanto el acreedor hipotecario como el tenedor del pagaré y el administrador son la misma empresa. Otras veces, son tres empresas diferentes. En Massachusetts, las empresas que quieran ejecutar una hipoteca deben ser a la vez el acreedor hipotecario y el tenedor del pagaré o un agente autorizado del tenedor del pagaré.
Cuando firmó su hipoteca, se comprometió a realizar todos los pagos con puntualidad. Si deja de pagar, estará en «mora» o «incumplimiento de hipoteca» El apartado 22 de la mayoría de las hipotecas (o el apartado 26 en el caso de las hipotecas firmadas después de 2021) es el lugar donde dice que usted le da al banco el derecho de ejecutar la hipoteca en caso de incumplimiento. Lea el apartado 22 de su hipoteca para ver si dice que acepta que el banco puede ejecutar la hipoteca si usted entra en mora o incumple los pagos.
En Massachusetts, no es necesario que el banco acuda a los tribunales para ejecutar la hipoteca de su propiedad. El banco, o el acreedor hipotecario, puede celebrar una subasta para ejecutar la hipoteca de su vivienda. El banco anuncia que venderá su vivienda en una fecha determinada. El banco puede vender su casa a la persona que ofrezca más dinero.
Cuando los bancos ejecutan la hipoteca de un inmueble sin acudir a los tribunales, esto se denomina ejercicio del «poder de venta» que autoriza la hipoteca. Pero para utilizar el poder de venta, los bancos deben cumplir todas las condiciones de la hipoteca y obedecer las leyes estatales de ejecución hipotecaria.
Si se retrasa con los pagos de la hipoteca, el banco solo puede ejecutarla si le da a usted los avisos adecuados, registra las notificaciones y publica la subasta en el periódico. Deberán hacer lo siguiente:
- Notificarle su derecho de subsanación, que dice que tiene una cantidad determinada de días para ponerse al día en sus pagos. Si se pone al día con los pagos atrasados, entonces no ejecutarán la hipoteca.
- Notificarle su derecho de modificación. A veces, el banco debe notificarle que tiene derecho a pedirles a ellos que se modifique la forma en que usted devuelve su préstamo. El cambio de la forma en que devuelve su préstamo es una modificación. Si tiene derecho a solicitar una modificación y sus ingresos son lo suficientemente bajos, es posible que el banco tenga que concedérsela.
- Notificarle la aceleración (decaimiento de plazos), que le indica a usted que tiene deudas respecto del total de su préstamo y que, si no lo paga, el banco ejecutará la hipoteca.
- Entregarle una queja en virtud de la Ley de ayuda civil a los miembros de las Fuerzas Armadas. Los bancos deben dar este aviso a todas las personas a las que van a embargar. Si usted está en servicio militar activo, puede detener una ejecución hipotecaria al responder a esta queja.
- Registrar dos (2) declaraciones juradas en el Registro de Escrituras. Una declaración jurada dice que el banco posee o controla el pagaré y la hipoteca. La otra declaración jurada dice que el banco actuó de acuerdo con la ley en virtud de G.L. 244, s. 35B y le notificó su derecho de modificación.
- Publicar la subasta en un periódico. Durante tres (3) semanas seguidas, el banco debe publicar la fecha y hora de la subasta en un periódico.
- Notificarle la ejecución hipotecaria con la fecha de la subasta de ejecución hipotecaria.
Una vez que el banco ha seguido todos los pasos posteriores a que usted incumpla sus pagos, pueden celebrar una subasta y vender su casa al comprador que ofrezca más dinero.
El banco subastará su vivienda en la fecha y hora que figuran en los anuncios del periódico y en la carta que le enviaron. Si la subasta se pospuso por proclamación, entonces tendrá lugar en la fecha allí anunciada.
Si hay una subasta de ejecución hipotecaria prevista en los siguientes siete (7) días, la División de Bancos de Massachusetts puede ayudarle a conseguir un aplazamiento por sesenta (60) días.
Tanto el subastador como un representante del banco acudirán a su propiedad. No es necesario que la subasta se celebre en su propiedad. Podría celebrarse en un lugar cercano.
Para ambos tipos de ejecuciones hipotecarias, la persona que dirija la subasta debe ser un subastador autorizado. El mejor postor gana la subasta. Se permite que el banco puje en la subasta. A menudo, el banco gana la propiedad.
Por lo general, el comprador tendrá treinta (30) días para pagar el importe total con el que ganó la subasta y firmar los documentos. Una vez firmados todos los documentos, el banco firma la escritura y se la entrega al nuevo propietario.
Si el mejor postor no paga el importe total en el plazo de treinta (30) días, pierde su depósito. Entonces, el segundo mejor postor puede conseguir la propiedad.
Nota
El día de la subasta, es posible que vea entrar en su propiedad a una persona que representa al banco. Hacen esto para asegurarse de que si algo va mal con la ejecución hipotecaria por subasta, de cualquier manera puedan tomar su vivienda de una manera diferente. Este tipo de ejecución se llama «ejecución por entrada». No es necesario que el representante del banco ingrese a su vivienda. Puede ingresar a cualquier sector de su terreno.
En un plazo de treinta (30) días posteriores a la venta, el banco que vendió su propiedad debe registrar una copia de lo siguiente:
- el anuncio de la venta, y
- una declaración jurada de que la venta por ejecución hipotecaria se llevó a cabo en forma correcta.
El Registro de Escrituras facilita esta información en línea.
Después de la ejecución hipotecaria, el nuevo propietario debería enviarle un aviso en el que le informe quién ha ganado la subasta. El ganador de la subasta es el nuevo propietario de su vivienda.
Es posible que no reciba la notificación de inmediato. Podría tardar unas semanas.
Si el nuevo propietario es un banco, tendrá un administrador de inmuebles. Recibirá un aviso que le indicará el nombre del administrador. Comuníquese con el administrador de inmuebles si hay problemas con la vivienda.
También puede averiguar quién es el nuevo propietario de su vivienda si consulta la escritura. Consulte el Registro de Escrituras(en inglés) de la localidad donde se encuentra el inmueble.
Si la venta de la vivienda no ha sido suficiente para cubrir el importe total que le debe al banco, usted seguirá debiéndole dinero. El importe que debe es una «deficiencia».
El banco puede demandarlo por tal deficiencia. Pero deben haberle avisado esto de manera correcta antes de la subasta. La notificación debería haber dicho que tenían previsto «reclamar una deficiencia» después de la venta.
Es posible que tenga que renunciar a su vivienda si no puede hacer frente a su hipoteca. Sin embargo, tal vez pueda tener más control sobre la forma de cederla y evitar la ejecución hipotecaria.
O, tal vez pueda conservar su vivienda si sigue los siguientes pasos:
- Comuníquese con el banco y pregunte si puede elaborar un plan para conservar su casa.
- Póngase en contacto con una agencia de asesoramiento sobre viviendas aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para conocer lo que podría hacer.
- Comuníquese con la División de Defensa del Consumidor y Respuesta del Procurador general de Massachusetts para saber más acerca de sus derechos.
- Intente obtener ayuda legal.
Una declaración de quiebra puede ser una opción para detener una venta por ejecución hipotecaria. Una declaración de quiebra según el Capítulo 7 solo retrasará la ejecución hipotecaria. Sin embargo, si puede retomar los pagos que debe, una quiebra en virtud del Capítulo 13 puede permitirle hasta cinco (5) años para reembolsar el importe en mora. Hable con un abogado.
Las ejecuciones hipotecarias son complicadas. Intente obtener ayuda legal.
Es posible que pueda obtener ayuda legal gratuita de su programa local de asistencia jurídica.
Si no tiene derecho a obtener ayuda legal gratuita, intente con un servicio de referencia de abogados. Si sus ingresos son suficientemente bajos, puede calificar para una referencia a tarifa reducida.