El Iniciar una Queja

Preparado por LACCM and MLRI
Revisado December 27, 2004
  1. ¿Cuáles son los pasos del proceso de queja en vivienda pública estatal?
  2. ¿Cuáles son los pasos del procedimiento de queja en vivienda federal pública?
  3. ¿Cómo inicio una queja de vivienda pública?
  4. ¿Existen fechas límite para iniciar una queja de vivienda pública?
  5. ¿Cuánto tiempo tiene la autoridad de vivienda para responder a mi queja de vivienda pública?
  6. ¿Qué es una conferencia de acuerdo informal en vivienda pública?

¿Cuáles son los pasos del proceso de queja en vivienda pública estatal?

Mientras en general, los pasos del proceso de queja para vivienda pública federal y estatal son similares, hay algunas diferencias que son importantes conocer. La manera en que trabaja el proceso de queja también depende en si la autoridad de vivienda está tomando acción contra usted, o si usted está iniciando una queja contra la autoridad de vivienda.

Importante:

Para averiguar exactamente cuáles son los pasos para su proceso de queja, revise los procedimientos de queja de la autoridad de vivienda y de su contrato.

Si usted ha iniciado una solicitud para una audiencia de queja o si usted está apelando una decisión de queja, es posible que una autoridad de vivienda no tome cualquier otra acción contra usted hasta que se tome una decisión final. Esto quiere decir que la autoridad de vivienda no puede llevarlo a corte para desalojarlo o tomar otra acción sobre el sujeto de la queja (como una transferencia) hasta que no se acabe el proceso de queja.

La autoridad de vivienda está tomando acción contra usted

  1. La autoridad de vivienda le mandó un aviso al inquilino sobre la acción que va a tomar y sobre el derecho a una audiencia de queja
  2. El inquilino debe iniciar una queja escrita o pierde el derecho a una audiencia o pierde derecho a una conferencia informal
  3. Se lleva a cabo una conferencia informal
  4. Se anima al inquilino de ir a la conferencia informal, aunque su presencia no es requerida
  5. Si no se resuelve el problema, la autoridad de vivienda notifica al inquilino de la fecha para la audiencia de queja
  6. El inquilino tiene derecho de revisar los documentos de la autoridad de vivienda
  7. Toma lugar la audiencia de queja
  8. Se toma una decisión
  9. El inquilino o autoridad de vivienda puede apelar la decisión a la Junta de la Autoridad de Vivienda
  10. Si la Junta de la Autoridad de Vivienda cambia la decisión de una forma significativa, el inquilino puede apelar a la agencia estatal de vivienda (DHCD)

Usted está tomando acción contra la autoridad de vivienda

  1. El inquilino tiene un problema con la autoridad de vivienda
  2. El inquilino debe iniciar una queja escrita formal o pierde el derecho a una audiencia
  3. Toma lugar una conferencia informal
  4. Se anima al inquilino de ir a la conferencia informal, aunque su presencia no es requerida
  5. Si no se resuelve el problema, la autoridad de vivienda notifica al inquilino de la fecha para la audiencia de queja
  6. El inquilino tiene derecho de revisar los documentos de la autoridad de vivienda
  7. Toma lugar la audiencia de queja
  8. Se toma una decisión
  9. El inquilino o autoridad de vivienda puede apelar la decisión a la Junta de la Autoridad de Vivienda
  10. Si la Junta de la Autoridad de Vivienda cambia la decisión de una forma significativa, el inquilino puede apelar a la agencia estatal de vivienda (DHCD)

En algunos casos, una autoridad de vivienda puede tener unos procedimientos diferentes. Por ejemplo, algunas autoridades de vivienda automáticamente programan conferencias privadas en todos los casos de desalojamiento, y las tratan como conferencias informales de acuerdo. Donde esto es el caso, el inquilino no tiene que hacer una solicitud formal para una conferencia de acuerdo.

¿Cuáles son los pasos del procedimiento de queja en vivienda federal pública?

Mientras, en general, los pasos del proceso de queja para vivienda pública federal y estatal son similares, hay algunas diferencias que son importantes conocer. La manera en que trabaja el proceso de queja también depende en si la autoridad de vivienda está tomando acción contra usted, o si usted está iniciando una queja contra la autoridad de vivienda.

Importante:

Para averiguar exactamente cuáles son los pasos para su proceso de queja, revise los procedimientos de queja de la autoridad de vivienda y de su contrato.

Si usted ha iniciado una solicitud para una audiencia de queja o si usted está apelando una decisión de queja, una autoridad de vivienda no puede tomar cualquier otra acción contra usted hasta que se tome una decisión final. Esto quiere decir que la autoridad de vivienda no puede llevarlo a corte para desalojarlo o tomar otra acción sobre el sujeto de la queja (como una transferencia) hasta que no se acabe el proceso de queja.

La autoridad de vivienda está tomando acción contra usted

  1. La autoridad de vivienda le mando un aviso al inquilino sobre la acción que va a tomar y sobre el derecho a una audiencia de queja
  2. El inquilino debe iniciar una queja escrita o pierde el derecho a una audiencia
  3. Toma lugar una conferencia informal
  4. El inquilino tiene que ir a la conferencia informal, excepto en ciertos casos de desalojamiento
  5. Si no se resuelve, el inquilino debe iniciar una solicitud de queja escrita (si todavía no lo ha hecho) para tener una audiencia; la autoridad de vivienda luego notifica al inquilino de la fecha de la audiencia
  6. El inquilino tiene derecho de revisar los documentos de la autoridad de vivienda
  7. Toma lugar la audiencia de queja
  8. Se toma una decisión
  9. El inquilino o autoridad de vivienda pueden pedir que se ignore la decisión
  10. El inquilino no puede apelar la decisión a una agencia de vivienda estatal o federal

Usted está tomando una acción contra la autoridad de vivienda

  1. El inquilino tiene un problema con la autoridad de vivienda
  2. El inquilino puede solicitar una audiencia de queja verbalmente o por escrito (es mejor hacerlo por escrito)
  3. Toma lugar una conferencia informal
  4. El inquilino tiene que ir a la conferencia informal
  5. Si no se resuelve, el inquilino debe iniciar una queja escrita para tener una audiencia; luego la autoridad de vivienda notifica al inquilino sobre la fecha de la vivienda
  6. El inquilino tiene derecho de revisar los documentos de la autoridad de vivienda
  7. Toma lugar la audiencia de queja
  8. Se toma una decisión
  9. El inquilino o la autoridad de vivienda pueden solicitar que se ignore la decisión
  10. El inquilino no puede apelar la decisión a una agencia de vivienda estatal o federal

En algunos casos, una autoridad de vivienda puede tener unos procedimientos diferentes de los descritos en arriba. Por ejemplo, algunas autoridades de vivienda automáticamente programan conferencias privadas en todos los casos de desalojamiento, y las tratan como conferencias informales de acuerdo. Donde esto es el caso, el inquilino no tiene que hacer una solicitud formal para una conferencia de acuerdo.

¿Cómo inicio una queja de vivienda pública?

Si usted ha recibido un aviso que la autoridad de vivienda está tomando una acción contra usted, usted debe hacer su solicitud de queja por escrito. Esto es cierto para vivienda pública estatal y federal. Es importante describir en su queja porqué usted está en desacuerdo con la acción propuesta por la autoridad de vivienda y cómo usted quiere resolver el problema.

SI usted quiere iniciar una queja contra la autoridad de vivienda y usted vive en vivienda pública estatal, usted debe poner su queja por escrito. En vivienda pública federal, aunque usted puede hacer su solicitud de queja por escrito, es mejor hacerlo por escrito. La razón por la cual es mejor poner su queja por escrito es que la autoridad puede negar que usted inició una queja. En su queja es importante indicar cuál es el problema y cómo usted quiere que la autoridad de vivienda resuelva el problema.

La mayoría de autoridades de vivienda tienen una forma de queja estándar que usted puede usar para solicitar una audiencia de queja. Si su autoridad de vivienda no tiene una, usted puede escribir su propia carta.

Es una buena idea entregar a mano su queja a la oficina local de administración o a la oficina principal de la autoridad de vivienda. Pídale a la persona trabajando en la oficina que le saque una copia a usted y que ponga la fecha y firme su copia. Así usted tendrá un registro de que la queja se recibió y la fecha en la cual se recibió. Si usted no puede entregar la queja a mano, usted la puede mandar por correo.

Importante:

Guarde copias de todo lo que usted manda o recibe de la autoridad de vivienda. Tener una pista de papel entre usted y la autoridad puede resultar en una solución negociada. Además, usted nunca sabe cuándo usted va a necesitar copias de los documentos que usted ha mandado o recibido.

¿Existen fechas límite para iniciar una queja de vivienda pública?

En general, sí. Para averiguar cuáles son las fechas límite para iniciar una queja busque:

  • Los procedimientos de queja de la autoridad de vivienda,
  • Cualquier aviso que usted recibe de la autoridad de vivienda, y
  • Su contrato.

Una vez que usted averigua cuál es la fecha límite, usted debe entregar a mano o enviar por correo su solicitud de queja a la oficina principal de la autoridad de vivienda antes de la fecha límite (a menos que la autoridad de vivienda dice que usted puede entregar la queja a la oficina de administración local).

Vivienda pública estatal

En vivienda pública estatal, si no hay una provisión en su contrato o en los procedimientos de queja de la autoridad de vivienda sobre fechas límite para iniciar su queja, las regulaciones estatales establecen los siguientes períodos de tiempo límite dentro de los cuales usted debe solicitar su audiencia de queja:

  • Renta: Si usted está disputando cómo se fijó su renta, inicie una queja dentro de 14 días de haber recibido el aviso de renta de la autoridad de vivienda.
  • Terminación de la tenencia: Si usted está disputando la terminación de su tenencia, inicie una queja dentro de 7 días después de haber recibido el aviso terminando su tenencia.
  • Otros asuntos: Si la queja trato de otro asunto, inicie una queja no más de 14 días después de cuando usted supo (o que usted debió haber averiguado) que había un problema.

La autoridad de vivienda puede permitir tiempo adicional para iniciar una queja si existe una buena razón por la cual se inició tarde y el inicio atrasado no causaría prejuicio o daño a la autoridad de vivienda. Usted debe explicar en la queja la razón por la cual se hace tarde – por ejemplo, usted no recibió el aviso de la autoridad de vivienda o usted tenía una emergencia familiar.

Vivienda pública federal

No existen fechas límite bajo las reglas federales, además del hecho que una queja se debe iniciar dentro de un período de tiempo razonable después de que usted recibe un resumen de la conferencia informal de acuerdo. Para averiguar cuáles son las fechas límite de su autoridad de vivienda para iniciar una queja, revise los procedimientos de queja de su autoridad de vivienda, su contrato, o cualquier aviso que usted recibe de la autoridad de vivienda. Si su queja llega tarde, usted puede pedir tiempo adicional si tenía una buena razón por la cual se inició tarde.

Si la queja se llama una queja acelerada, que es un proceso rápido, la queja se debe iniciar antes de la fecha límite especificada en el procedimiento de queja acelerada.

¿Cuánto tiempo tiene la autoridad de vivienda para responder a mi queja de vivienda pública?

Vivienda pública estatal

Después de que se haya iniciado la queja, una autoridad de vivienda debe  organizar “pronto” una conferencia informal de acuerdo. Las regulaciones no definan lo que quiere decir “pronto.” Busque en los procedimientos de queja para ver si dicen que tan pronto la autoridad de vivienda debe organizar la conferencia informal de acuerdo.

Si no hay una resolución del problema en la conferencia informal de acuerdo, se debe organizar una audiencia de queja en cuanto sea “razonablemente conveniente” siguiendo la recepción por la autoridad de vivienda de su queja. Recuerde, las regulaciones no definen lo que quiere decir “razonablemente conveniente.”

Pero si la queja involucra determinar si existe buena causa para terminar o acabar su tenencia, la autoridad de vivienda debe organizar la audiencia de queja dentro de 14 días (o en cuanto sea “razonablemente conveniente”) después de que la autoridad de vivienda recibe su solicitud para una queja.

Si la autoridad de vivienda no está respondiendo a su solicitud para una queja de una manera rápida, es posible que usted necesite tomar más pasos como mandar su queja original una segunda vez, con una solicitud que se resuelve el asunto de inmediato.

Vivienda pública federal

Bajo las regulaciones federales, no hay un período de tiempo fijo dentro de cuándo la autoridad de vivienda debe organizar una conferencia de acuerdo informal. Una vez que toma lugar la conferencia, un resumen de la conferencia se debe preparar dentro de un período de tiempo "razonable".

Si no hay una resolución del asunto en una audiencia de acuerdo informal, una audiencia de queja debe ser organizada “rápidamente.” Las regulaciones no definen lo que quiere decir “rápidamente”.

Una autoridad de vivienda también debe establecer un procedimiento de queja rápido o acelerado para cualquier queja que trata la terminación de su tenencia. Recuerde, no hay un período de tiempo específico bajo las regulaciones federales. Busque en su contrato para ver si indica que existen períodos de tiempo específicos dentro de cuándo la autoridad de vivienda debe responder a su queja.

¿Qué es una conferencia de acuerdo informal en vivienda pública?

En vivienda pública federal y estatal, antes de tener una audiencia de queja, la autoridad de vivienda debe darle la oportunidad de discutir la queja informalmente para tratar de resolver el problema sin la necesidad de tener una audiencia. Esto se llama una conferencia de acuerdo informal.

La autoridad de vivienda debe darle un aviso avanzado razonable de la hora y fecha de la conferencia informal, a menos que la autoridad de vivienda propone tener la conferencia de acuerdo informal cuando usted entrega su queja y usted está de acuerdo con eso. Si usted quiere apoyo o que alguien vaya con usted a la conferencia informal, usted tiene derecho de llevar a alguien. No permita que la autoridad de vivienda trate de convencerlo de no traer a la persona quien usted quiere traer.

Importante:

Ponga atención a lo que usted dice en la conferencia de acuerdo informal. La autoridad de vivienda puede tratar de usar la conferencia informal para obtener información que luego puede usar contra usted. Usted no tiene que compartir información que usted no quiere compartir.

Si usted llega a un acuerdo que le satisface en la conferencia informal, usted y la autoridad de vivienda deben poner el acuerdo por escrito y firmarlo. Muchas quejas se resuelven así, sin la necesidad de tener una audiencia de queja. Pero si usted no está satisfecho con la solución que la autoridad de vivienda está proponiendo, usted puede continuar con la queja, llevándola ante un oficial imparcial o un equipo de audiencia.

Vivienda pública estatal

En vivienda pública estatal, la conferencia informal toma lugar después de que usted inicia su queja y antes de la audiencia. Es importante que usted vaya a la conferencia de acuerdo informal, pero no se requiere que usted vaya. Usted puede escoger ser representado por un abogado o no-abogado. Si usted no puede llegar a un acuerdo en la conferencia de acuerdo informal o usted no va a la conferencia de acuerdo informal, la audiencia tomará lugar automáticamente, sin que usted tenga que tomar más pasos.

Vivienda pública federal

En vivienda pública federal, usted debe recibir una conferencia de acuerdo informal—a menos que la acción de la autoridad de vivienda tiene que ver con desalojamiento involucrando actividad de droga en o cerca de la autoridad de vivienda o actividad criminal que amenaza la salud, seguridad o uso en paz de otros inquilinos o empleados de la autoridad de vivienda. En esos casos, una conferencia de acuerdo informal normalmente no toma lugar, y la autoridad de vivienda puede proceder directamente a la audiencia de queja (que se llama un audiencia rápida) o a un caso de desalojamiento en corte. Pero busque en su contrato y procedimientos de queja, porqué algunas autoridades de vivienda ofrecen lo que se llama una conferencia privada en todos los casos de desalojamiento antes de entregar el aviso de desalojamiento. Esta conferencia privada sirve el mismo propósito que una conferencia informal.

Si usted va a una conferencia informal, la autoridad de vivienda debe preparar un resumen escrito de la conferencia. Debe hacer esto dentro de un período de tiempo razonable después de la conferencia y darle una copia a usted. Este resumen debe describir la solución propuesta, las razones por la solución, y los pasos que usted tiene que tomar para pedir una audiencia de queja si usted no está satisfecho con el resultado de la conferencia informal. Si usted quiere una audiencia de queja después de la conferencia informal, usted necesitara iniciar una queja escrita pidiendo una audiencia de queja. Si usted no inicia una solicitud formal para una queja, es posible que usted pierda su derecho a una audiencia de queja.

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