¿Qué sucede durante la audiencia?

1. ¿Cuándo toma lugar una audiencia de queja de vivienda pública?
2. ¿Quién oye quejas de vivienda pública?
3. ¿Que sucede en una audiencia de queja de vivienda pública?
4. ¿Qué sucede si no voy a la audiencia de queja de vivienda pública?

¿Cuándo tomr lugar una audiencia de queja de vivienda pública?

Una vez que el oficial o grupo de oficiales de audiencia recibe su queja, el oficial o grupo de oficiales debe darle una fecha para su audiencia y luego avisarle por escrito a usted y a la autoridad de vivienda de la fecha y lugar para la audiencia. Cualquier partido puede posponer la audiencia, por acuerdo de ambos lados o con lo que se llama buena causa, como enfermedad, ausencia inevitable de un partido o testigo, o por la falta de la autoridad de darle a usted suficiente tiempo para revisar documentos antes de la audiencia.

Vivienda publica estatal

En casos de desalojamiento de vivienda publica estatal, una audiencia de queja debe ser organizada dentro de 14 días. Además, la audiencia debe ser organizada por lo menos 15 días antes de la fecha de terminación en su aviso. Usted debe recibir aviso de por lo menos 7 días de la fecha y lugar para la audiencia. Una audiencia de una queja que no trata el tema de desalojamiento se debe organizar en cuanto razonablemente se pueda siguiendo la recepción de la queja por la autoridad de vivienda.

Vivienda pública federal

Las regulaciones de vivienda pública federal requieren que la audiencia se organice rápidamente y en un lugar conveniente a la autoridad de vivienda y al inquilino. Aviso de la audiencia debe, además de declarar la fecha y lugar donde tomará lugar la audiencia de queja, también declarar qué procedimientos gobernarán la audiencia. Bajo las reglas federales, una autoridad de vivienda también puede establecer lo que se llama un procedimiento de queja veloz o acelerada si la queja trata de un desalojo involucrando actividad criminal o relacionada a drogas.

¿Quién oye quejas de vivienda pública?

Un oficial imparcial o grupo de oficiales oirá su queja y entregará una decisión. Imparcial quiere decir que el oficial de audiencia no puede ser una persona (o empleado de esa persona) quien se encargó de su conferencia de acuerdo informal o quien estuvo involucrado de alguna manera con el asunto del cual usted se está quejando.

Un oficial de audiencia o miembro del grupo de oficiales no puede tener un interés personal o financiero en el resultado del asunto en mano. Tampoco puede estar relacionado por sangre o matrimonio a cualquier persona o involucrada con el caso o que es una fuente de evidencia (por ejemplo, un testigo de la autoridad de vivienda). Si usted cree que un oficial de audiencia o miembro del grupo de oficiales no podrá actuar imparcialmente al decidir su caso, usted puede pedir que esa persona no oiga su caso y que se asigne un oficial de audiencia o miembro del grupo de oficiales diferente.

La unión de Massachusetts de Inquilinos de Vivienda Pública ofrece entrenamientos para oficiales de audiencia y miembros del grupo de oficiales sobre cómo manejar quejas. Si la autoridad de vivienda está organizando un grupo de oficiales o buscando nuevos miembros para el grupo de oficiales en su autoridad de vivienda, usted puede sugerir que la autoridad de vivienda contacte a la Unión de Massachusetts para solicitar ayuda con entrenamiento. La Unión se encuentra en el siguiente número telefónico 617-825-9750.

¿Qué sucede en una audiencia de queja de vivienda pública?

La audiencia se debe conducir de una manera justa. En la audiencia, el oficial de audiencia o el grupo de oficiales le darán a usted y a la autoridad de vivienda la oportunidad de compartir su lado de la disputa. No es raro que el oficial de audiencia o el grupo le pida al inquilino que empiece. En la audiencia, usted y la autoridad de vivienda tienen el derecho de:

• compartir su lado de la disputa,
• hacerle preguntas a todas las personas que testifican, y
• cuestionar la validez o exactitud de cualquier evidencia.

Derecho a tener una persona que usted escoge en la audiencia

Usted y la autoridad de vivienda tienen el derecho a tener con usted un abogado, representante o cualquier otra persona que usted escoge durante la audiencia de queja y durante el proceso entero de queja. De hecho, hasta tres personas lo pueden acompañar durante todas las etapas del proceso de queja.

Audiencia privada o publica

Como inquilino de vivienda pública estatal o federal, usted tiene derecho de solicitar una audiencia abierta al público. Autoridades de vivienda no pueden solicitar que la audiencia sea pública. Si usted tiene gente que lo apoya y usted quiere que vayan a la audiencia, o si es un caso de alta visibilidad y usted quiere que esté presente la media, es posible que le ayude tener una audiencia pública. Pero puede haber información privada que podría salir en la audiencia y usted no quiere que se vuelva pública la información.

Si usted solicita que la audiencia esté abierta al público, esto ocurrirá a menos que el oficial de audiencia o grupo de oficiales ordenen que no puede estar abierta al público. Si usted no hace una solicitud, la audiencia toma lugar en privado.

Importante:

Un oficial o grupo de oficiales de audiencia pueden excluir a personas que no se comportan de una manera ordenada. Si usted o las personas que lo acompañan se portan mal en la audiencia, el oficial o grupo de oficiales pueden tomar medidas para remediar el mal comportamiento – incluyendo el despedir su queja.

Evidencia

En la audiencia, usted tiene derecho de entregar evidencia escrita como un contrato, u otro documento que apoya su caso. Esto es muy importante, porque el oficial o grupo de oficiales de audiencia no puede considerar evidencia a menos que usted o la autoridad de vivienda presenta la evidencia durante la audiencia. La única forma de presentar evidencia después de la audiencia es si el oficial o grupo de oficiales de audiencia la solicitan. También es importante darle al oficial o grupo de oficiales copias de las leyes, pólizas y reglas relevantes para que puedan tomar estas en consideración cuando están tomando su decisión.

Nota:

Si una autoridad de vivienda le pide que entregue información adicional, usted debe tener la oportunidad de responder a esa información (y al contrario la autoridad de vivienda tendrá la oportunidad de responder).

Testigos

Además de presentar evidencia en la audiencia, usted tiene derecho de traer personas que tienen conocimiento personal o directo del problema para que testifiquen en la audiencia. Si la autoridad de vivienda tiene testigos, usted también tiene derecho de hacerles preguntas sobre lo que testifican. Un oficial o grupo de oficiales de audiencia también pueden hacer preguntas.

Si la autoridad de vivienda no tiene testigos que saben personalmente lo que pasó, es posible que no puedan ganar el caso. Por ejemplo, si la autoridad de vivienda se está basando en el testimonio del gerente que recibió reportes de su conducta sospechosa de otras personas, pero esas personas que reportaron la conducta no testifican, usted puede preguntarle al gerente si él o ella tiene conocimiento personal de la conducta sospechosa. Si el gerente dice que no, usted le puede pedir al oficial o grupo de oficiales de audiencia que ordenen contra la autoridad de vivienda porque el gerente no tiene conocimiento personal directo de la conducta sospechosa y porque usted no ha tenido la oportunidad de cuestionar a las personas que reportaron la conducta.

Registro de la audiencia

La autoridad de vivienda tiene que guardar algún tipo de registro de lo que sucede en la audiencia de queja.

• Vivienda pública estatal. Las regulaciones estatales requieren que se graben las audiencias de queja en un una grabadora. Solamente la autoridad de vivienda, el inquilino que inicia la queja (o personas con permiso escrito del inquilino) y el oficial o grupo de oficiales de audiencia pueden escuchar la cinta.
• Vivienda pública federal. No hay requisitos específicos que se graben audiencias de queja, aunque es la mejor práctica. Regulaciones federales le dan al inquilino o a la autoridad de vivienda el derecho de arreglar, por adelantado, si están dispuestos a pagar el costo de un registro escrito de la audiencia. El otro partido debe tener el derecho de comprar este registro. Usted también puede traer su propia grabadora si usted averigua que la autoridad de vivienda no va a grabar la audiencia.

Personas con necesidades especiales

Las reglas federales requieren que la autoridad de vivienda dé acomodaciones razonables en el proceso de audiencia para personas con necesidades especiales, como proveer intérpretes calificados de lenguaje por señas, lectores, guías, o locales accesibles (incluyendo que la audiencia tome lugar por teléfono para un inquilino que no puede salir de su hogar). Si el inquilino tiene vista dañada, cualquier aviso al inquilino debe estar disponible en un formato accesible. Leyes de incapacidad estatal dan protecciones similares. Si usted necesita una acomodación, usted debe informarle a la autoridad de vivienda por adelantado para que pueda tomar los pasos apropiados.

¿Qué sucede si no voy a la audiencia de queja de vivienda publica?

Vivienda pública estatal

No hay provisiones bajo la ley estatal sobre lo que sucede si un inquilino o autoridad de vivienda pública falta a la audiencia. Pero muchas autoridades de vivienda siguen las regulaciones federales delineadas abajo.

Vivienda pública federal

Bajo las regulaciones federales, si usted no va a una audiencia de queja y usted no solicita que se posponga la audiencia (una continuación) el oficial o grupo de oficiales de audiencia puede:

• posponer la audiencia por 5 días de trabajo o
• decidir que usted ha renunciado su derecho a tener una audiencia.

Lo mismo es cierto si la autoridad de vivienda no aparece en la audiencia de queja.

Si el oficial o grupo de oficiales de audiencia tienen que decidir cómo proceder dado al hecho que algún partido no apareció, deben mandar un aviso por escrito a cada partido de la acción que se tomó. Si un oficial o grupo de oficiales de audiencia decide negar su derecho a una audiencia, usted todavía puede desafiar la decisión de la autoridad de vivienda en corte.